Phí quản lý khu dân cư tăng cao khiến người mua nhà Mỹ thêm chật vật

Giá nhà ở sát mức đỉnh, trong khi phí quản lý khu dân cư nhiều nơi tăng gấp đôi, khiến ngày càng nhiều người Mỹ chật vật tìm cách xoay xở.

Mức phí hàng tháng mà Donald DeFesi phải đóng cho Ban Quản trị Khu dân cư (HOA) tại Walnut Creek, bang California, là 1.500 USD, tăng hơn gấp đôi so với năm 2015. Hiện mỗi tháng, số tiền anh chi cho phí quản lý, bảo hiểm căn hộ và thuế bất động sản còn cao hơn cả tiền trả góp nhà.

"Tôi thực sự không nghĩ phí HOA lại tăng mạnh đến vậy", DeFesi nói với WSJ.

Tại Mỹ, HOA là tổ chức tư nhân được thành lập để quản lý, duy trì và đặt ra các quy tắc cho một khu dân cư, khu căn hộ (condo), hoặc một khu đô thị được quy hoạch sẵn. Chủ sở hữu phải đóng phần chi phí cho các tiện ích chung, khu vực chung được HOA quản lý.

Ban quản trị HOA gồm các thành viên là cư dân tình nguyện trong khu, cũng có thể thuê thêm đơn vị quản lý bên ngoài, để phụ trách vận hành hàng ngày.

Theo Cục Điều tra Dân số Mỹ, trong năm 2024 có khoảng 21,6 triệu hộ gia đình, tương đương 1/4 số hộ sở hữu nhà tại Mỹ, đang trả phí HOA hoặc phí chung cư. Trong số này, khoảng 3 triệu hộ đóng trên 500 USD mỗi tháng.

Khoảng 84% nhà ở riêng lẻ mới xây được bán trong năm 2022 ở Mỹ thuộc các khu có HOA. Tại phần lớn các bang miền nam và miền tây, gần như không thể tìm được một căn riêng lẻ không thuộc HOA quản lý.

Một khu dân cư do HOA quản lý ở Charlotte, bang Bắc Carolina. Ảnh: WBTV

Theo phân tích của Realtor, phí HOA trung vị tại các khu chung cư trong năm 2025 là 420 USD, tăng 29% so với năm 2019. Với các chủ nhà ở riêng lẻ trong những khu có HOA quản lý, phí trung vị tăng 26%, lên 63 USD mỗi tháng.

Phí HOA thường không phải khoản lớn trong ngân sách gia đình, nhưng lại tăng đúng lúc giá nhà ở sát mức đỉnh lịch sử, lãi suất vay thế chấp neo cao, khiến sức mua ngày càng giảm. Tại nhiều nơi trên khắp nước Mỹ, thuế bất động sản, phí bảo hiểm nhà, chi phí điện nước đồng loạt tăng.

Joel Berner, nhà kinh tế trưởng tại Realtor, cho biết những khoản chi phình to này đang "đẩy một bộ phận người dân ra khỏi giấc mơ sở hữu nhà".

Lãi suất vay thế chấp về lâu dài có thể giảm so với hiện tại, tạo điều kiện để người mua nhà trong vài năm gần đây vay lại với lãi suất thấp hơn. Nhưng phí HOA và các khoản phí khác thường chỉ đi theo một hướng là tiếp tục tăng.

"Chi phí tăng khiến tôi phải rút tiền tiết kiệm, hoặc phải thắt lưng buộc bụng", DeFesi nói.

Một khu dân cư có HOA quản lý tại Amissville, Virginia. Ảnh: PEC

Những khoản phí này thường được HOA dùng để chi trả cho bảo hiểm và bảo trì các khu vực sử dụng chung, có thể gồm cả các tiện ích như hồ bơi hay sân golf. Chúng tăng lên vì chi phí bảo hiểm tài sản, nhân công và vật liệu ngày một đắt đỏ.

Chi phí leo thang cũng là một trong những lý do chính khiến thị trường căn hộ chung cư ở Mỹ rơi vào giai đoạn ảm đạm nhất trong hơn 10 năm qua.

Rebecca Lotsoff đã tìm mua một căn chung cư hai phòng ngủ ở khu vực Chicago từ cuối năm 2022 và không muốn phải trả quá 500 USD phí quản lý hàng tháng, nhưng thất bại. "Các loại phí khiến lựa chọn của tôi bị thu hẹp rất nhiều. Tôi rất chán nản",Lotsoff nói.

Ngoài khoản phí hàng tháng, các HOA đôi khi còn thu thêm khoản thu bổ sung để chi cho các hạng mục sửa chữa lớn hoặc những chi phí phát sinh khác.

Tại Durango, bang Colorado, HOA quản lý chung cư nơi Mike Downing sinh sống đã bắt đầu tăng phí trong những năm gần đây để bù đắp chi phí leo thang và tái lập quỹ dự phòng tài chính.

Ông Downing, hiện là trưởng Ban quản trị HOA chung cư, đóng khoảng 600 USD hàng tháng khi mua căn hộ vào năm 2019. Hiện nay, con số này lên gần 1.300 USD.

Nhà cao tầng tại Miami, bang Florida, Mỹ. Ảnh: WSJ

Ông cho biết một số chủ nhà trong khu chung cư rất bức xúc trước các đợt tăng phí và cho rằng mức phí cao hơn có thể khiến việc bán nhà trở nên khó khăn hơn. "Mọi thứ khá căng thẳng. Đây là bài toán khó với tất cả những người liên quan", Downing nói.

Theo Realtor, tại các thị trường ở bang Florida, phí HOA và phí quản lý chung cư đang chiếm tỷ trọng lớn nhất trong khoản thanh toán hàng tháng liên quan đến nhà ở của người mua.

Sau vụ sập chung cư ở Surfside năm 2021, các công ty bảo hiểm tại bang này bắt đầu siết chặt khâu đánh giá mức độ an toàn của chung cư. Giới chức bang cũng ban hành các yêu cầu an toàn mới với chung cư cũ. Những điều này đẩy phí HOA tại bang tăng lên.

Với người mua nhà, tránh những khu có HOA chưa chắc đã là lựa chọn rẻ hơn. Phí quản lý có thể được dùng để chi trả những khoản như sửa chữa, dọn tuyết, vốn là chi phí chủ nhà phải tự lo nếu không có HOA.

Một số HOA đang tìm cách kìm mức tăng phí. Cindy Kielty, trưởng Ban quản trị HOA nơi bà sinh sống tại St. Charles, bang Missouri, cho biết ban quản lý có thể cắt bớt một số dịch vụ như tưới cỏ để giảm chi phí cho dân cư.

Khi mua nhà năm 2009, hai vợ chồng bà đóng khoảng 125 USD phí quản lý mỗi tháng, nay đã tăng lên 350 USD. "Mọi người rồi sẽ phải thay đổi kỳ vọng về những gì HOA còn chi trả. Họ có hai lựa chọn, tự làm nhiều việc hơn để sửa chữa nhà, hoặc trả thêm tiền cho HOA", bà Kielty nói.

Đức Trung (Theo WSJ, Washington Post, AP)